Постоянным спросом на рынке коммерческой недвижимости пользуются торговые площади в центре города - от 100 до 250 кв. метров. Их не хватает. И сегодня предприниматели начинают рассматривать объекты на близлежащих к центру улицах. Кстати, улицы эти в Перми в основном, с односторонним движением, что для коммерческой недвижимости прежде считалось большим минусом.

Как же в таком случае привлечь в магазин покупателей? Главное условие - эти магазины обязательно должны быть брендовыми. То есть, если магазин площадью 60-120 метров будет просто сдаваться в аренду какими-то частями, то он, по мнению менеджера управления коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Перспектива» Игоря Голубева, не будет на слуху и не принесет прибыли собственнику, который вложил деньги в данный объект.

Чтобы развить магазин, необходимо время; чтобы появились постоянные покупатели, необходимо, как минимум, год-полтора. А у нас порой через три месяца меняются арендаторы.

Все магазинчики, которые развиваются невдалеке от центра, пока не имеют своего лица. Брендовость должна присутствовать обязательно. Пример тому - маленькие магазинчики на Комсомольском проспекте. Это улица бутиков. Туда будут ходить покупатели, которые смотрят на название магазина. То есть их интересует не просто одежда, а какая это одежда, не просто обувь, а какая обувь. Покупателей, может, будет не так уж и много, но они будут постоянными.

Кроме всего прочего, собственнику объекта коммерческой недвижимости нужно понимать, что арендная ставка имеет свою рыночную величину. Предпринимателей, которые на сегодняшний день могут успешно «тянуть» аренду, не так много. Тех, кто развивается много лет и может позволить себе платить высокую арендную ставку, уже знают, приглашают к себе, и они сами выбирают торговые точки, где им интересно торговать.

Начинающих же интересует маленькая площадь. Вот и стало у нас много магазинов, похожих друг на друга: магазин разделен на торговые точки, занимающие 10-15 кв. метров и даже 5 кв. метров, где торгуют одним и тем же.

Самое главное - найти хорошего арендатора, платежеспособного и на долгий срок. В то же время и арендодателю самому надо иметь, что предложить: раскрученность магазина, концепцию развития, обеспечить покупательский поток. Иначе все арендаторы будут от него съезжать.

Стоит обратить внимание и на такую тенденцию: крупные компании пытаются создать сети магазинов - и это правильно. В Перми начинают серьезно развиваться ритейлорские сети магазинов «Виват», «Семья», «Пятерочка», «Добрыня».

Интересно, что крупные структуры, которые хотят развивать брендовость, как правило, не местные - московские, екатеринбургские, нижегородские. Они выходят на наш рынок со своей устоявшейся концепцией, и их интересуют не только квадратные метры, которые будет занимать магазин, но и формат магазина. То есть магазин должен быть определенной формы с возможностью выставки определенного торгового оборудования. Например, если у брендовой компании трехметровое торговое оборудование, то высота потолков магазина не может быть 2,5 метра.

Теперь о цене. Она даже в центре города существенно зависит от того, насколько раскручен магазин, насколько он интересен для арендатора, насколько развита инфраструктура этого района, на какой срез покупателей ориентирован данный магазин. Таким образом, арендная ставка торговых площадей в центре города может колебаться от 500 рублей за кв. метр в месяц до 2800 рублей.

На рынок аренды торговых площадей, скорее всего, в ближайшем будущем заметно повлияют новые гипермаркеты на ул. Революции и на ул. Попова. Арендная ставка в этих помещениях довольно высокая, тем не менее стратегия развития этих магазинов проработана так, что арендаторы практически уже набраны!

Кстати, в спальных районах торговые площади тоже востребованы. Главное, чтобы цена, установленная собственником, соответствовала рыночной.

Офисные помещения на сегодняшний день востребованы площадью от 15 до 60 метров. Если говорить о торгово-выставочных залах, где тоже имеются офисные площади, то это уже 100-110 метров. Цена зависит от месторасположения, наличия отдельного входа, состояния и т. д. В центре города месячная арендная ставка на офисные помещения составляет 450-600 рублей за кв. метр. По сравнению с летним периодом, она несколько снизилась: за те помещения, месячная арендная ставка которых составляла 750 рублей за кв. метр, сегодня просят 500 рублей.

Предложений достаточно много, но если у собственника есть офисное помещение площадью 250 кв. метров, то он чаще всего хочет сдать его одному арендатору. Однако сделать это сложно: те структуры, которые могут позволить себе арендовать 250 кв. метров по существующей ставке, уже имеют свой бизнес и имеют свою недвижимость. И сами сдают ее в аренду.

Всегда пользуются спросом на рынке коммерческой недвижимости и производственные площади. Желательно, чтоб они располагались в черте города и имели коммуникации. Очень востребованы складские помещения - и их покупка, и их аренда. Специализированных складских помещений, надо сказать, в нашем городе очень мало.
Склады должны быть расположены поближе к городу. Для многих компаний обязательно наличие железнодорожных путей - заявок с таким условием, судя по словам Игоря Голубева, предостаточно, но такие объекты приобрести сегодня довольно сложно, предложений маловато.

Отрадно, что в Перми начинает появляться слой предпринимателей, которые занимаются не только торговой деятельностью и сдачей помещений в аренду, но и производством. И такие предприниматели покупают производственные площади.

Сегодня эффективный собственник, который занят производством, старается все коммуникации сделать автономными, это очень выгодно. Таким образом, стали «оживляться» объекты, которые прежде не пользовались спросом из-за отсутствия коммуникаций. Стала расти и цена на эти объекты. Если сначала собственник купил объект за 1000-3000 рублей за кв. метр, то после реконструкции он смело может просить за объект площадью до 400 кв. метров 7-9 тысяч рублей за кв. метр.

А в целом цена на производственные площади меняется чуть ли не ежемесячно.

Много стало продаваться действующего бизнеса - это одна из свежих тенденций. Имеются и желающие вложить деньги в какой-либо бизнес. Но вот продавцы пока до конца не показывают покупателю доход, срок окупаемости. Это затрудняет продажу. Кроме того, должны быть обязательно показаны еще и каналы поставки, и каналы реализации продукции. Ведь продажа бизнеса - это не только площади плюс оборудование, которое, между прочим, имеет определенный износ.

Хотелось бы сказать еще об одном. В Перми, по сравнению не только с Москвой, но и с Екатеринбургом, гораздо меньше предложений на продажу коммерческой недвижимости. Там постоянно продают коммерческую недвижимость - и не потому, что она не приносит доход, а потому, что собственник решил сделать еще более выгодное вложение. А у нас никто никогда не продаст, к примеру, магазин, приносящий доход, по рыночной цене или чуть ниже. Все хотят продать в 1,5-2 раза выше рыночной цены.

В то же время в нынешнем году количество собственников коммерческой недвижимости возросло в Перми в несколько раз - за счет выкупа на рынке вторичного жилья квартир, расположенных на первых этажах.

Если же заглянуть в ближайшее будущее, то цена продажи коммерческой недвижимости будет расти, а ставка аренды, скорее всего, падать. Но это в целом. В отдельных случаях, в зависимости от того, насколько раскручена торговая точка, насколько интересен офис в данном здании, арендная ставка тоже может расти, а в некоторых торговых центрах быть даже очень высокой.